저는 최근 구독자들에게 공개한 편집된 메모를 공유합니다. 이 메모를 읽을 때 염두에 두어야 할 몇 가지 사항이 있습니다.
- 저는 경기 순환을 예측하는 데 매우 형편없습니다.
- 지난번에 2017년 초에 부동산 부문에 투자를 했을 때 저는 부동산 주기를 잘못 이해했습니다.
그렇긴 하지만, 나는 완고하게 끈기 있게 노력한다. 처음에 틀렸더라도 다시 시도하지 않을 거라는 뜻은 아니다.
저는 이 분기의 업데이트를 이 부문에 대한 광범위한 논평과 그것이 이 바구니에 대한 우리의 결정에 어떤 영향을 미치는지에 대한 내용으로 시작하고 싶었습니다. 저는 금융 서비스/은행과 같은 방식으로 부동산 바구니와 개별 회사를 살펴보고 있습니다.
부동산 부문은 금융 부문에 비해 인프라와 같은 장기 주기적 부문입니다. 부동산 주기는 최고점에서 최고점까지 약 8~10년인 반면 금융 부문은 2~3년입니다. 다시 말하지만, 이는 경험적으로 증명된 숫자가 아니라 단지 관찰일 뿐입니다.
인도 부동산 부문은 이번에 2016년 화폐 무효화, 2018년 신용 하락 주기, 2020년 코로나 등 몇 가지 추가 사건으로 인해 더 긴 하락 주기를 거쳤습니다. 동시에 부동산에 대한 수요는 일반적으로 장기적으로 안정적입니다. 투자자의 추가 수요에 대한 하위 주기가 있지만 장기적으로 수요는 가구 형성, 이주, 오래된 재고의 교체와 관련이 있습니다.
우리는 2003-2010년까지 과잉 투자 단계를 거쳤고, 2011년경에 정점을 찍었습니다. 그 이후로 우리는 11년 동안 약세장을 겪었고, 그 동안 과잉 재고는 흡수되었습니다. 저는 원래 2017년에 사이클이 바뀔 것이라고 예상했지만 타이밍이 틀렸습니다(단 6년 차이!)
우리는 지금 상승 사이클을 보고 있습니다. 이 사이클은 선형적인 사이클이 아니라는 점을 명심하세요. 이 세속적 상승 추세 내에서 중간 하락 사이클이 있을 수 있습니다. 이 추세는 이제 다음과 같이 부문 전체에서 볼 수 있습니다.
- 모든 부동산 회사는 이제 높은 두 자릿수 사전 판매를 보고하고 있습니다. 이는 향후 2~3년 동안 보고된 판매가 더 높아질 것입니다.
- 주택 가격이 높아지는 추세가 있습니다. 1인당 소득 수준이 증가하면서 이러한 추세가 주도되고 있습니다.
- 규제 및 기타 변화로 인해 조직된 부문이 점진적인 수요를 포착하고 있습니다. 이는 장기적으로 산업 통합, 더 나은 가격 책정 및 더 높은 ROC를 의미합니다.
내 직감(틀릴 수도 있지만)은 우리가 이 주기의 초기 단계에 있으며, 3년 이상 계속될 수 있다는 것입니다. 동시에, 우리가 나아가면서 주기적인 교정이 있을 것입니다.
이 부문에 대한 우리의 투자는 위의 논제에 근거합니다. 우리는 회사 수준에서 100% 옳지 않고도 뒷바람의 혜택을 볼 수 있도록 베팅을 분산하고 있습니다. 우리는 이 부문의 회사들의 상대적 성과에 따라 포지션을 바꿀 수 있습니다.
