정부는 2024년 예산에서 부동산에 대한 인덱싱 혜택을 삭제했습니다.
정부는 피드백을 받은 후 양보하여 2024년 7월 23일 이전에 매입한 부동산에 대한 인덱싱 혜택을 돌려주었습니다.
이제, 2024년 7월 23일 이전에 매수한 부동산에 대해서는 자본 이득세에 변화가 없다고 가정할 것입니다. 모든 것이 정상으로 돌아왔습니다.
우리 대부분이 알고 있는 게 바로 그거 아니겠어요?
하지만 부동산 투자로 약간의 수익만 냈거나 심지어 손실을 봤다면 이 말은 전적으로 옳지 않습니다.
부동산 투자 수익이 좋지 않을 때, 두 가지 방법으로 구제책을 얻을 수 있습니다.
- 그러한 투자를 매각할 때 많은 (또는 전혀) 자본 이득세를 내지 않아도 될 수 있습니다. 자본 이득이 없으면 자본 이득세도 없습니다.
- 더 중요한 것은 자본 손실을 기록하는 경우 이 손실을 활용하여 같은 해 또는 내년에 다른 자본 자산 매각으로 인한 자본 이득을 상쇄할 수 있다는 것입니다. 이를 통해 같은 해 또는 내년에 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 그리고 인덱싱은 과세 대상 자본 이득을 줄이거나 자본 손실을 늘리는 데 큰 역할을 합니다.
정부는 2024년 7월 23일 이전에 매입한 부동산에 대한 인덱싱 혜택을 완화한다는 당근을 내놓았지만 (2)에 명시된 대로 현명하게 혜택을 철회했습니다.
따라서 귀하의 부동산 투자가 2024년 7월 23일 이전에 매수되었거나 실적이 좋지 않은 경우, 당신은 자본 이득을 줄이는 인덱싱 혜택을 받을 뿐, 자본 손실을 늘리지는 않을 것입니다. 제 생각에는 꽤 타격이 큽니다.
게다가, 만약 당신이 NRI라면, 당신은 이 구제책을 제공받지도 못했을 것입니다. 이 구제책은 거주 개인에게만 제공됩니다.
이 글에서는 이러한 내용과 더 많은 내용을 예를 들어 살펴보겠습니다.
배경
2024년 예산 발표 전에는 부동산 매각 시 장기 자본 이득(보유 기간 > 2년)에 대해 20%(인덱싱 적용)의 세금이 부과되었습니다.
2024년 예산 이전(인덱싱 포함 20%)
장기 자본 이득/손실 = 매도 가격 – 색인됨 구매/개선 비용
계산된 LTCG에 대해 20%의 세금이 부과됩니다.
2024년 예산에서는 부동산 거래에서 인덱싱의 이점이 사라졌습니다.
2024년 예산 이후(인덱싱 없이 12.5%)
장기 자본 이득/손실 = 판매 가격 – 구매/개선 비용
이렇게 계산된 LTCG에 대해 12.5%의 세금이 부과됩니다.
부동산 거래에 대한 완화 조치와 단서
정부는 다양한 이해관계자들로부터 피드백을 받은 후, 2024년 7월 23일 이전에 매입한 부동산에 대한 인덱싱 혜택을 재개했지만, 단서 조항이 있습니다.
한 가지 예를 생각해 보겠습니다.
2024년 7월 23일 이전에 구매한 부동산을 2년간 보유한 후 매도하는 경우.
보유 기간이 2년보다 길기 때문에, 이로 인한 이익은 장기 자본 이득으로 간주됩니다.
다음 두 금액을 계산해 보세요.
- LTCG1 = 판매 가격 – 원가. 세금책임1 = 12.5% * LTCG1
- LTCG2 = 판매 가격 – 구매 색인 비용. 세금책임2 = 20% * LTCG2
귀하의 세금 부담은 계산된 두 세금 부담 중 낮은 금액이 됩니다.
최종 세금 부담 = 낮음 (세금 부담1, 세금 부담2)
이는 정부가 2024년 7월 23일 이전에 매입한 부동산에 대해서는 조건을 변경하지 않은 것으로 보입니다.
불행히도, 상황은 다릅니다. 우리는 또한 이 글의 후반부에서 그림을 통해 이를 이해할 것입니다.
완화 문제(또는 오히려 이것이 어떻게 표현되는지)를 탐구하기 전에 먼저 정부가 이러한 변화(2024년 예산과 그에 따른 완화)에 어떤 영향을 미쳤는지 살펴보겠습니다.
소득세의 어떤 부분에서 자본이득세에 대한 세금을 명시하고 있습니까?
제2조(42A): 장기 자본 이득에 대한 보유 기간을 지정합니다.
제48절: 장기 자본 이득을 계산하는 방법을 지정합니다.
단기 자본 이득은 소득에 추가되어 각각의 세율에 따라 세금이 부과됩니다. 섹션 111A 주식과 주식형 뮤추얼펀드는 예외입니다.
섹션 112: 장기 자본 이득에 대한 세율을 지정합니다. 섹션 112A 주식과 주식형 펀드는 예외입니다.
2024년 예산에서 인덱싱 혜택은 섹션 48의 수정을 통해 철회되었습니다. LTCG의 세율은 섹션 112의 수정을 통해 변경되었습니다. 인덱싱 혜택을 완화하는 동안 정부는 섹션 48에는 아무런 변경을 하지 않았고, 섹션 112에만 변경을 했습니다.
정부는 이러한 변화(완화)를 어떻게 가져왔나요?
정부는 제112조(제48조가 아님)를 개정하여 이러한 완화 조치를 취했습니다.
기본적으로 정부는 2024년 7월 23일 이전에 매입한 부동산에 대한 자본 이득/손실을 계산하는 방법을 변경하지 않았습니다. 자본 이득 계산 방식은 동일하게 유지됩니다(2024년 예산을 통해 수정됨).
장기 자본 이득 = 매매 가격 – 부동산 비용(섹션 48에 명시됨). 인덱싱 혜택은 아직 없습니다.
정부는 세금 계산 방식만 변경했습니다. 섹션 112에 따라.
세무책임 계산시에는 두 가지 방법으로 세무책임을 계산한다고 나와있습니다. 인덱싱 없이 12.5%. 인덱싱이 있는 경우 20%. 그리고 더 낮은 세금 책임을 지불합니다. (섹션 112에 명시됨).
2024년 재정법(2) 발췌문 복사
이것은 독특한 도전을 제시합니다.
부동산 투자가 잘 되었다면 무관심할 수 있습니다. 그러나 부동산 투자가 약간의 이익이나 손실만 냈다면 문제가 있습니다.
이득이 없다면? 손실이 있다면?
자본손실의 경우에도 2가지 가능성이 있다.
- 당신은 30 lak에 사서 28 lak에 팔았습니다. 그것은 명백한 명목상의 손실입니다.
- 당신은 30 lak에 매수하고 35 lak에 매도했습니다. 명목상 손실은 없습니다. 하지만 매수 인덱스 비용은 45 lak입니다.
2024년 재정법 개정을 통해 부동산 투자자에게 제공된 완화 조치로 인해 인덱싱이 허용된 경우보다 더 높은 세금을 내지 않게 될 것입니다.
하지만 이는 자본손실(이월손실)에 대한 구제수단을 제공하지는 않습니다. 인덱싱 혜택을 적용하면 훨씬 더 높은 자본 손실이 발생했을 것입니다. 더 높은 자본손실/이월손실은 같은 해 또는 내년의 자본이득세 부채를 줄이는 데 사용될 수 있습니다.
간단히 말해, 세금을 더 내지는 않지만, 2024년 예산이 변경되어 완화 조치에도 불구하고 자본 손실(또는 이월 손실)이 줄어들 가능성이 있습니다.
몇 가지 그림을 통해 이를 이해해 보겠습니다.
예시: 자본 이득세 계산을 위해
우리는 4가지 시나리오를 고려합니다.
- 좋은 이익 (가격: 30 laks, 판매 가격: 60 laks)
- 약간의 이익 (비용: 30 laks, 판매 가격: 35 laks)
- 경미한 손실 (비용: 30 laks, 판매 가격: 28 laks)
- 대량 손실(비용: 300만 루피, 판매 가격: 200만 루피)
최종 납부 세금과 자본 손실/이월 손실에 주목하세요.
위의 예에서는 문제가 없습니다.
자본 이득세 책임은 (예상대로) 동일합니다.
하지만 이전 방식에서는 1037만 루피의 손실을 기록했을 것입니다. 이 손실을 주식 매각으로 인한 자본 이득을 상쇄하는 데 사용하여 1037만 루피 * 12.5% = 자본 이득세 납부를 피할 수 있었습니다. ~130만 락스.
하지만 인덱싱 혜택(신방식)이 없어지면서 이 자본 손실을 기록할 수 없게 되었습니다. 이는 귀하에게 부정적인 요소입니다.
CG 세금은 동일하지만, 기록된 자본손실과의 차이에 주목하세요.
세금 부담은 동일하지만, 이전 방식(인덱싱 적용)에 따르면 자본 손실이 훨씬 더 높습니다.
보시다시피, 지불해야 할(또는 지불하지 않아야 할) 최종 세금은 이전 방법과 새 방법 모두 동일합니다. 그러나 자본 손실/이월 손실은 다릅니다.
이는 정부가 제48조에 따른 자본 이득 계산을 변경하지 않았기 때문에 발생했습니다. 정부는 투자자들이 제112조에 따라 더 낮은 세금을 내도록 허용함으로써 세금을 완화했을 뿐입니다.
자본 이득/손실 계산에는 더 이상 인덱싱이 포함되지 않으므로 자본 손실(있는 경우)이 크게 줄어듭니다.
비거주자(NRI)는 짧은 시간 동안 손해를 보았습니다.
앞서 게시물에서 2024년 7월 23일 이전에 구입한 부동산을 판매하는 경우 인덱싱 혜택을 받을 수 있지만, 단서가 있다고 말씀드렸습니다.
만약 당신이 NRI라면, 나쁜 소식이 더 많습니다.
- 비거주자(NRI)에게는 인덱싱 혜택이 제공되지 않습니다.2024년 7월 23일 이전에 구매한 부동산에도 적용됩니다.
- 2024년 7월 23일 이전에 매수한 부동산에 대해 12.5%(인덱싱 없음) 또는 20%(인덱싱 있음)의 세금을 내는 선택권은 거주 개인과 HUF에게만 제공됩니다.
- 따라서, 귀하가 NRI이고 2024년 7월 23일 이후에 부동산을 매각한 경우 인덱싱 혜택을 받을 수 없습니다. NRI의 경우 LTCG에 대해 12.5%의 세금을 내야 합니다.
이 게시물의 앞 부분에서 보여준 모든 그림은 지역 거주자만을 위한 것입니다.
해외 거주자의 경우, 인덱싱 없이 12.5%를 받거나, 인덱싱 후 20%를 받을 수 있는 선택권이 없습니다.
부인 성명: 저는 세무 전문가가 아니기 때문에 제가 이해하는 내용에 차이가 있을 수 있습니다. 이 게시물의 내용에 따라 조치를 취하기 전에 공인회계사와 상의하시기 바랍니다.
면책 조항: SEBI가 부여한 등록, BASL 회원 자격, NISM의 인증은 중개자의 성과를 보장하거나 투자자에게 수익을 보장하지 않습니다. 증권 시장에 대한 투자는 시장 위험의 영향을 받습니다. 투자하기 전에 모든 관련 문서를 주의 깊게 읽으십시오.
이 게시물은 교육 목적으로만 작성되었으며 투자 조언이 아닙니다. 이는 어떤 상품에 투자하거나 투자하지 말 것을 권고하는 것이 아닙니다. 인용된 증권, 상품 또는 지수는 설명을 위한 것일 뿐이며 권장 사항이 아닙니다. 제 견해는 편향될 수 있으며, 귀하가 중요하다고 생각하는 측면에 집중하지 않기로 선택할 수 있습니다. 귀하의 재정적 목표는 다를 수 있습니다. 귀하의 위험 프로필은 다를 수 있습니다. 귀하는 저와 다른 인생 단계에 있을 수 있습니다. 따라서 저의 글을 기반으로 투자 결정을 내려서는 안 됩니다. 투자에는 모든 사람에게 맞는 단일 솔루션이 없습니다. 특정 투자자에게 좋은 투자가 다른 투자자에게는 좋지 않을 수 있습니다. 그 반대의 경우도 마찬가지입니다. 따라서 투자하기 전에 상품 약관을 읽고 이해하고 위험 프로필, 요구 사항 및 적합성을 고려하세요. 모든 투자 상품에서 또는 투자 접근 방식을 따른다.
