인덱싱 제거 및 LTCG 12.5%가 부동산 투자자에게 미치는 영향 [2024]

그만큼 인덱싱 혜택 제거 그리고 소개 12.5% ​​장기보유금 부동산에 대한 세율은 투자자들 사이에서 다양한 반응을 불러일으켰습니다. 이 글에서는 이러한 변화가 세금 부채에 어떤 영향을 미치는지 살펴보고 실제 사례를 통해 잠재적인 이점과 단점을 강조합니다. 부동산 투자자.

최근 연방 예산은 부동산 재산에서 발생하는 소득에 대한 세금 부과 방식에 두 가지 변화를 가져왔습니다. 첫째, 장기 자본 이득(LTCG)에 대한 인덱싱 혜택을 제거했습니다. 둘째, LTCG 세율을 20%에서 12.5%로 낮추었습니다. 이러한 결정은 부동산 투자자들에게 엇갈린 감정을 남겼습니다. 많은 사람들이 행복하지 않다 인덱싱 혜택이 제거되었습니다.

2024년 7월 24일 오전 10시경에 예산 발표를 게시합니다. 소득세부 이 결정을 지지하는 여러 트윗을 게시했습니다. 트윗에서 그들은 인덱싱 제거와 LTCG 세금을 12.5%로 낮추는 것이 “대부분의 납세자에게 유익합니다.“

이 트윗들은 나를 더욱 혼란스럽게 했습니다. 그래서 트윗도 정리할 필요가 있다고 생각했습니다(여기에서 읽어보세요)

그래서 이 블로그에서 저는 두 가지 일을 할 것입니다.. 첫째, 우리는 이 변화의 실제적 의미를 살펴보기 위해 이전 및 새 제도의 세금 부채를 계산하고 비교합니다. 둘째, 소득세 부서의 트윗을 정리하고 왜 사실과 다를 수 있는지 보여드리겠습니다.

1. 새로운 세무 규정에 따른 소득세 책임 계산(인덱싱 없음 및 12.5% ​​LTCG)

Sunil 씨가 2010년에 4000000루피(40 Lakhs)에 아파트를 샀다고 가정해 보겠습니다. 그는 2024년에 이 아파트를 1,00,00,000루피(1 Crore)에 팔았습니다. Sunil 씨의 아파트 매각 수익에 대한 소득세 책임을 계산해 보겠습니다.

새로운 규정에 따라 Sunil 씨의 아파트 매각 수익금에 대한 소득세 책임을 계산하려면 다음 단계를 따르세요.

• 1 단계: 인수 비용 결정. 고려되는 취득 비용은 인덱싱이 적용되지 않으므로 단순히 매수 가격입니다. 인덱싱의 경우, 부풀려진 취득 비용이 고려되어 자본 이득이 감소합니다. 이 점은 다음 예에서 보여지는 단계별 계산에서 더 명확해질 것입니다.
• 2 단계: 자본 이득을 계산하세요: 이 공식을 사용하여 자본 이득세를 계산합니다. 자본 이득세는 매매 가격 – 인수 비용입니다.
• 3단계: LTCG를 계산하세요: 고려 중인 자산이 24개월의 LTCG 한도를 초과하여 14년(2010년~2024년) 동안 보유되었으므로 LTCG 세율이 적용됩니다. LTCG 세금 부담은 = 자본 이득 * LTCG 세율이 됩니다.

계산

• 인수 비용: 40,00,000루피
• 자본 이득: 60,00,000루피 (=100,00,000 – 40,00,000)
• LTCG 세금 책임 계산: 7,50,000루피. (=60,00,000루피 * 12.5%).

새로운 규정에 따라 Sunil 씨의 아파트 매각 수익금에 대한 소득세 책임은 다음과 같습니다. 7,50,000루피.

[Please Note: Between 2010 and 2024 (14 Years), the property price grew at a rate of 6.77% per annum from Rs.40 Lakhs to Rs.100 Lakhs. This is an actual example of Non-Metro Tier-1 city of India.]

2. 구세금 규정에 따른 소득세 책임 계산(인덱싱 및 20% LTCG 포함)

우리는 Sunil 씨의 동일한 예를 들어보겠습니다. 그는 2010년에 40,00,000루피(40 Lakhs)에 아파트를 매입하고 2024년에 1,00,00,000루피(1 Crore)에 매각했습니다. 이전 세금 제도(2024년 7월 연방 예산 발표 이전)에 따라 그의 소득세 책임을 계산해 보겠습니다.

Sunil 씨의 아파트 매각 수익금에 대한 소득세 책임을 구 규정에 따라 계산하려면 다음 단계를 따르세요.

• 1 단계: 인플레이션 비용 지수(CII) 결정: 이는 구매 연도(2010년)와 판매 연도(2024년)에 대해 수행해야 합니다. 여기에서 모든 회계 연도의 CII가 있는 표를 얻을 수 있습니다.
• 2 단계: 인수의 인덱스 비용 계산: 색인 비용은 다음 공식을 사용하여 계산할 수 있습니다 = (2024년 CII / 2010년 CII) * 인수 비용.

• 3단계: 자본 이득을 계산하세요: 이 공식을 사용하여 자본 이득세를 계산합니다. 자본 이득세는 매매 가격 – 인수 비용입니다.
• 4단계: LTCG를 계산하세요: 고려 중인 자산은 14년(2010년~2024년) 동안 보유되었습니다. 24개월의 LTCG 한도를 넘습니다. 따라서 LTCG 세율이 적용됩니다. LTCG 세무 책임은 = 자본 이득 * LTCG 세율이 됩니다.

계산

• 인수 비용: 40,00,000루피
• 2010년과 2024년 CII: 구매 연도(2010년)의 CII는 167입니다. 판매 연도(2024년)의 CII는 363입니다.
• 인수 비용 색인화: 86,94,610루피 (=363/167 * 40,00,000)
• 자본 이득: 13,05,389루피 (=100,00,000 – 86,94,610)
• LTCG 세금 책임: 2,61,078루피 (=13,64,670루피 * 20%)

이전 세금 규정에 따르면 Sunil 씨의 아파트 매각 수익금에 대한 소득세 책임은 다음과 같습니다. 2,61,078루피.

[Please Note: Between 2010 and 2024 (14 Years), the property price grew at a rate of 6.77% per annum from Rs.40 Lakhs to Rs.100 Lakhs. This is an example of Non-Metro Tier-1 city of India]

3. 구세제와 신세제 비교

위의 비교에서 볼 수 있듯이, 새로운 세금 제도(인덱스 없음)에서 수닐 씨의 소득세 부담은 기존 세금 제도(인덱스 있음)보다 두 배 이상 높습니다.

인덱싱 혜택의 폐지가 수닐 씨에게 해롭다는 것은 분명합니다.

차이가 너무나 확실하다면, 소득세부 트윗 새로운 세금 규정은 “라고 말합니다.대부분의 납세자에게 유익합니다“? 이 진술이 사실인지 아닌지 확인하기 전에 먼저 트윗을 디코딩해야 합니다(5번 항목으로 이동)

4. 인도의 2선 도시의 또 다른 예

2004년에 2등급 인도 도시에서 주거용 아파트를 구매한 사람이 있다고 가정해 보겠습니다. 구매 비용은 17,00,000루피(170만 루피)였습니다. 그는 2024년에 이 부동산을 98,00,000루피(980만 루피)에 매각했습니다. 이전 및 새 세금 제도에 따라 그의 소득세 책임을 계산해 보겠습니다.

• 비용 인플레이션 지수(CII) 계산:
  • 2004-05 회계연도 CII: 113
  • 2024-25 회계연도 CII: 363

설명	구형 체제(인덱싱 포함)	새로운 체제(인덱싱 없음)
구매 비용 (루피)	17,00,000	17,00,000
판매 가격 (루피)	98,00,000	98,00,000
인수 비용 지수(루피)	54,61,080	없음
자본 이득 (루피)	43,38,920	81,00,000
세율 (%)	20%	12.5%
세금 책임 (루피)	8,77,784	10,12,500

인덱싱 혜택이 있는 기존 세금 제도에서는 세금 부담이 8,77,784루피가 됩니다. 반면, 인덱싱 혜택은 없지만 세율이 12.5%로 낮은 새로운 세금 제도에서는 세금 부담이 10,12,500루피로 증가합니다.

이러한 사례에서도 2급 도시의 부동산 가격이 더 빠르게 상승함에도 불구하고, 새로운 제도에서는 판매자가 더 높은 세금 부담을 지게 됩니다.

[Please Note: Between 2004 and 2024 (20 Years), the property price grew at a rate of 9.15% per annum from Rs.17 Lakhs to Rs.98 Lakhs. This is an example of Tier-II city of India]

5. 소득세 부서의 트윗 디코딩

2024년 7월 24일 오전 10시경에 예산 발표를 게시합니다. 소득세부 이 결정을 지지하는 여러 트윗을 게시했습니다. 트윗에서 그들은 이렇게 썼습니다.

“명목 부동산 수익률은 일반적으로 연간 12-16%로 인플레이션보다 훨씬 높습니다. 인플레이션에 대한 인덱싱은 보유 기간에 따라 4-5%입니다. 따라서 이러한 세금 납부자의 대다수는 상당한 세금 절감을 기대합니다. 이와 관련하여 두 시나리오 모두에서 세금을 설명하기 위해 몇 가지 사례를 아래에 제시합니다.“

트윗에서 그들은 또한 트윗을 뒷받침하는 몇 가지 계산을 업로드했습니다. 15년 투자 기간을 가진 부동산에 대한 계산을 보여드리겠습니다.

소득세 부서의 관점을 이해해 보자

• 명목수익률 vs. 인플레이션: 부동산의 경우 명목 수익률은 일반적으로 연간 12~16% 범위라고 합니다.
• 인플레이션: 인플레이션 조정은 평균 4~5%의 인플레이션율을 기준으로 구매 가격을 조정합니다.

하자 테이블을 분해하다 소득세 부서에서 제공한 표입니다. 비교하다 세금에 대한 의미 이전 규칙(인덱싱 포함)과 새 규칙(인덱싱 없음) 2009~2010년에 매입하여 2024~25년에 매도한 부동산의 경우.

• 인수 비용(CoA): 이것은 부동산의 원래 매수 가격입니다. 단순화를 위해, 그들은 기준 가격으로 100루피를 사용했습니다.
• 비용 인플레이션 지수(CII): 2024-25 회계연도의 CII는 363입니다. 2009-10 회계연도의 CII는 148입니다.
• 인덱싱 계수: 이 요소는 인플레이션에 대한 원래 비용을 조정합니다. 이 경우 인덱싱 요소는 2.45(=363/148)가 됩니다.
• 인수 비용 색인화: 인플레이션을 고려한 조정된 매수 가격 공식은 COA * Indexation Factor가 됩니다. 인덱스 비용은 245(=100 * 2.45)가 됩니다.

표 설명:

판매 가치	연간 수익률(pa)	자본 이득 (구)	세금(구)	자본 이득(신규)	세금(신규)
700	13.90%	455	91	600	75
600	12.70%	355	71	500	62.5
500	11.30%	255	51	400	50
490	11.20%	245	49	390	48.8

계산 예:

판매가 700루피(구 체제)의 경우:

• 자본 이득 (인덱싱 후): 455 (= 700 – 245)
• 소득세 책임: 91 (= 455 * 20%)

판매 가치 700루피(신규 제도):

• 자본 이득(인덱싱 없음): 600 (= 700 – 100)
• 소득세 책임: 75 (= 600 * 12.5%)

이 예에서, 새로운 제도에 따른 세금 부담(75루피)은 인덱싱 혜택이 제거되었음에도 불구하고 구 제도(91루피)보다 낮습니다.

이는 소득세 부서가 지적한 바와 같이, 더 높은 비율(연간 약 11-16%)로 가치가 상승하는 부동산의 경우 새로운 세금 제도가 상당한 세금 절감으로 이어질 수 있다는 점을 보여줍니다. 하지만 연 10% 미만의 비율로 가치가 상승하는 부동산은 어떻게 될까요?

이 계산이 틀린 것은 아니지만, 실제 그림을 나타내지 않는다고 생각합니다. 어떻게? 다음 섹션에서 설명하겠습니다.

6. 인도 부동산 가격 상승

인도 부동산의 실제 가격 상승에 대해 제가 정리할 수 있는 데이터를 기반으로 요약하면 다음과 같습니다. 지난 10~15년 동안 나열된 도시의 2BHK(1000 SQFT) 아파트 가격 상승에 대한 평균 연평균 성장률(CAGR)은 다음과 같습니다.

1. 뭄바이: 뭄바이의 부동산 시장은 지난 10년간 연평균 약 8%의 가치 상승률을 기록했습니다.
2. 뉴델리 NCR: NCR 지역의 부동산 가격의 CAGR은 지난 10~15년간 약 7%로 추산됩니다.
3. 콜카타: 콜카타의 부동산 가격은 이 기간 동안 약 7.5%의 CAGR로 상승했습니다.
4. 첸나이: 첸나이의 연평균 가치 상승률은 약 8%입니다.
5. 방갈로르: 방갈로르의 부동산 시장은 약 10%의 CAGR로 강력한 성장률을 보였습니다.
6. 푸네: 푸네의 부동산 가격은 약 7%의 CAGR로 상승했습니다.
7. 하이데라바드: 하이데라바드는 최근 급속한 개발로 인해 약 11%의 CAGR로 상당한 가치 상승을 보였습니다.
8. 아메다바드: 아메다바드의 부동산 가격의 CAGR은 약 6.5%였습니다.
9. 전형적인 2급 도시: 이러한 도시의 부동산 가격의 CAGR은 연간 9~10% 사이입니다.

이러한 비율은 이러한 도시의 부동산 투자가 일반적으로 인플레이션을 앞지르고 있음을 보여줍니다. 그러나 이는 @IncomeTaxIndia의 가정 성장률인 11.2%~13.9%보다 훨씬 낮습니다. 일반적으로 최상의 경우에도 주거용 부동산 가격은 연간 약 10% 상승합니다.

무슨 뜻이에요? 대다수 국민의 경우, 인덱싱을 폐지하면 소득세 지출이 늘어납니다.

결론

인덱싱 혜택의 제거와 부동산에 대한 LTCG(20%에서 12.5%로)의 인하는 투자자에게 상당한 의미를 갖습니다. 이러한 변화의 의도는 세금 제도를 단순화하고 부동산 가치 상승률이 높은 사람들에게 잠재적으로 이로운 것일 수 있지만, 실질적인 영향은 다를 수 있습니다.

위의 예는 인도의 대부분 주거용 부동산(1등급 및 2등급 도시)의 가격 상승률이 훨씬 낮다는 것을 보여줍니다(연간 10% 미만). 이러한 부동산의 매각 수익금은 더 높은 소득세 책임을 지게 됩니다.

정부가 주장하는 광범위한 혜택은 특정 시나리오에서는 타당할 수 있겠지만, 대부분의 부동산 투자자에게는 현실적으로 그다지 유리한 결과가 아닐 것 같습니다.

추천 독서: