인덱싱은 부동산에 대한 자본 이득세를 계산하는 데 중요한 역할을 하며, 인플레이션에 따라 자산의 매수 가격을 조정할 수 있습니다. 소득세 부서에서 매년 발표하는 비용 인플레이션 지수(CII)에 따라 조정하는 이 조정은 과세 이득 금액을 상당히 줄여 세금 부담을 낮춥니다.
이전에는 비주식 뮤추얼 펀드(특정 조건 하에)와 부동산, 금과 같은 물리적 자산에 인덱싱 혜택이 제공되었습니다. 그러나 정부는 2023년 4월 1일부터 부채 뮤추얼 펀드에 대한 이 혜택을 제거했습니다. 2024년 예산에서는 2024년 7월 23일부터 부동산 거래에 대한 인덱싱이 제거된다고 추가로 발표했습니다.
대규모 투자 금액과 부동산의 상당한 상승을 감안할 때, 이 변화는 투자자들 사이에 상당한 우려를 불러일으켰습니다. 많은 대중의 항의와 수많은 진술 이후, 재무부는 몇 가지 조건이 있기는 하지만 부동산에 대한 인덱싱 혜택을 복원하기로 결정했습니다.
이 기사에서는 인덱싱이 무엇인지, 인덱싱이 세금 부담을 줄이는 데 어떻게 도움이 되는지, 재무부가 도입한 새로운 규칙, 장기 자본 이득에 적용되는 세율, 인덱싱 혜택 복원과 관련된 조건을 살펴봅니다. (참고: 2024-25 예산 | 귀하의 돈에 영향을 미치는 10가지 중요한 직접 세금 변경 사항)
재산에 대한 자본 이득세의 정의부터 시작하겠습니다.
- 단기 자산 자본 이득세: 해당 부동산을 보유한 후 처음 24개월 이내에 실현된 이익에 적용됩니다.
- 부동산에 대한 장기 자본 이득세: 해당 자산을 24개월 이상 보유한 후 발생한 이익에 적용됩니다.
단기 자본 이득은 소득에 추가되고 슬래브 요율에 따라 세금이 부과됩니다. 이 기사는 부동산에 대한 장기 자본 이득세에 대한 내용입니다.
인덱싱이란 무엇이고, 어떻게 작동하나요?
인덱싱은 부동산과 같은 자산의 매수 가격을 시간 경과에 따른 인플레이션에 맞춰 조정하는 데 사용되는 방법입니다. 이 조정은 자산의 원가를 증가시키고, 이를 인덱싱된 인수 비용(ICoA)이라고 하며, 결과적으로 매도 시점의 이익 금액을 줄입니다. 그런 다음 판매자는 이 감소된 이익에 대해 20%의 세율로 세금을 납부합니다. 인덱싱 혜택은 장기 자본 이득(즉, 24개월 이상 보유한 부동산)에 대해 제공된다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. (자세히 알아보기: 인덱싱이 자본 이득세 절감에 어떻게 도움이 되는가)
계산: 인수 비용 지수(ICoA)를 계산하려면 다음 공식을 사용하세요.
ICoA = 원래 취득 비용 * (판매 연도의 CII / 구매 연도의 CII)
인덱싱에 사용되는 인플레이션율은 정부의 비용 인플레이션 지수(CII)에서 파생되며, 이 지수는 소득세부 웹사이트에서 매년 업데이트됩니다.
2024년 예산에 도입된 변경 사항
2024년 예산에서 정부는 부동산 매매에 대한 인덱싱을 제거하고 장기 이익에 대한 세율을 12.5%로 고정한다고 발표했습니다. 또한, 2023년 4월 1일 이전에 구매한 부채 뮤추얼 펀드에 대한 인덱싱 혜택인 기존 혜택도 제거하고 12.5% 세율을 적용했습니다. 신규
새로운 규칙의 영향: 가정적 예
가상의 시나리오를 생각해 보겠습니다.
X씨는 2010-11 회계연도에 노이다에서 아파트를 1억 루피에 매입하여 2024년 8월 1일에 2.25억 루피에 매도했습니다.
- 기존 규칙(색인 포함):
인수 비용 색인 = ₹1 crore / 167 * 363 = ₹2.17 crore
과세 이득 = ₹8 lakh, 세금 부담은 ₹1.60 lakh (@20%)입니다. - 새로운 규칙(색인 없음):
과세 이득 = ₹1.25 crore, 세금 부담은 ₹15.63 lakh (@12.50%)가 됩니다.
세금은 부동산의 성장률과 매입 날짜에 따라 다르므로 사례별로 다릅니다.
새로운 규칙 – 2024년 7월 23일부터 적용되는 부동산 자본 이득세
이제 부동산 소유자는 부동산 매매에 대한 자본 이득세를 계산하는 두 가지 옵션을 사용할 수 있으며, 이를 통해 세금 부담이 낮은 옵션을 선택할 수 있습니다.
- 옵션 1: 인덱싱 혜택을 적용한 후 장기 자본 이득에 대한 세금을 20%로 계산합니다.
- 옵션 2: 인덱싱 혜택을 적용하지 않고 장기 자본 이득에 대한 세금을 12.5%로 계산합니다.
기타 조건:
- 이러한 옵션은 2024년 7월 23일 이전에 부동산을 구매한 개인과 HUF에게만 제공됩니다.
- NRI와 비개인(예: 회사, LLP)은 이러한 옵션 중에서 선택할 수 없습니다.
- 2024년 7월 23일 이후 매수한 부동산(주거용 또는 상업용)에 대한 장기 자본 이득세는 12.5%입니다.
- 인덱싱 혜택을 선택할 경우 발생한 손실은 이월하거나 다른 장기 자본 이득과 상쇄할 수 없습니다.
- 인덱싱은 세금 계산 목적으로만 사용할 수 있으며, 면제를 청구하는 데 필요한 투자 금액을 결정하는 데 사용할 수 없습니다.
결론
최근 자본 이득세 규칙의 변경으로 부동산 투자자에게 새로운 복잡성이 도입되었습니다. 인덱싱 혜택의 복원은 어느 정도 완화를 제공하지만 모든 사람에게 유리하지 않을 수 있는 특정 조건이 있습니다. 사용 가능한 옵션을 신중하게 평가하고 이러한 세금 규칙이 투자 전략에 미치는 장기적인 영향을 고려하는 것이 필수적입니다. 조만간 또는 미래에 부동산을 매각할 계획이든 이러한 미묘한 차이점을 이해하면 정보에 입각한 결정을 내리고 세금 책임을 최적화하는 데 도움이 됩니다.
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