정기예금(FD), 주식, 뮤추얼펀드, 금과 같은 투자 옵션은 매우 인기가 있습니다. 하지만 최근에는 많은 대체 투자 옵션도 투자자들에게 호기심을 불러일으켰습니다. 대체 투자 목록에는 헤지펀드, 사모펀드, 상품, 부동산, 벤처 캐피털, 사모부채 배치, P2P 대출, 스타트업 투자, 예술, 골동품, 빈티지 동전, 우표, 재고 금융 등이 포함됩니다.
많은 투자자, 특히 고소득층, 패밀리 오피스, 일부 부유한 은퇴자들은 이러한 상품을 이용해 수동적이고 반복적인 소득을 창출합니다.
흥미롭게도, 이 상품들은 11-13%의 수익률을 약속합니다. 이러한 수익률은 특히 5-7%의 수익률을 제공하는 전통적인 부채 상품에 비해 상당히 매력적입니다. 게다가, 대부분의 대체 투자는 주식이나 채권 시장과 연계되지 않습니다. 그 결과, 전통적인 시장 연계 상품 너머로 투자를 다각화하는 데 도움이 됩니다.
이 블로그에서는 네 가지 대체 투자 옵션을 살펴보겠습니다. 그리고 이러한 투자 옵션이 어떻게 작동하는지, 어떤 위험을 수반하는지, 어떤 수익을 제공할 수 있는지 살펴보겠습니다.
1. P2P 대출
P2P 대출 개념은 은행의 기능과 거의 비슷합니다. 전통적인 설정에서 은행은 지불한 이자와 벌어들인 이자에서 얻은 차액을 유지합니다.
은행은 또한 누가 대출받을 수 있는지, 얼마나 대출받을 수 있는지, 어떤 이자율을 지불할 수 있는지 등에 대한 많은 규칙, 약관 및 조건을 설정합니다. 이제 현대식 P2P 대출 플랫폼은 은행의 요구 사항을 그림에서 제거하여 구축되었습니다.
그 결과, 대출자나 투자자는 자신의 돈에 대해 추가 이자를 벌 수 있습니다. 마찬가지로, 차용인은 맞춤형 승인 절차를 통해 자금에 접근할 수 있습니다.
본질적으로 Faircent, Lendbox, LiquiLoans, RupeeCircle과 같은 P2P 대출 플랫폼은 보다 많은 촉진자 및 위험 완화자 역할을 합니다.
이 과정에서 그들은 온보딩, 신용 평가, 계약 서명, 대출 지급 및 회수 서비스 등 다양한 서비스를 제공합니다.
이제 대출 기관은 선호하는 프로필, 대출 목적 및 기간에 따라 대출자를 선택할 수 있습니다. 원하는 이자율은 12-35%입니다.
당연히 누군가에게 돈을 빌려주는 일에는 위험이 없지는 않으며, 채무 불이행의 가능성은 항상 있습니다.
그럼에도 불구하고, 이 분야를 탐색하고 싶다면 다음 사항을 명심하세요.
- 해당 플랫폼에서 사용하는 신용 조회 및 제3자 데이터 포인트를 조사해 보세요.
- 결코 제공되는 이자율을 맹목적으로 믿지 마십시오.
- 대출을 하기 전에 대출인의 프로필을 신중하게 평가하세요.
- 친구나 동료의 P2P 대출 경험에 대해 물어보세요.
- 위험을 분산하기 위해 한 사람에게만 대출하는 것보다는 항상 여러 사람에게 대출하십시오.
- 이 악기가 당신에게 적합한지 확인하려면 더 적은 금액으로 시작하세요.
2. 분할 부동산
전통적으로 부동산에 투자하려면 최소 수 lakhs에서 수 crore에 이르는 자본이 필요했습니다. 하지만 이제 Strata, PropShare 등의 플랫폼 덕분에 소매 투자자가 더 작은 규모로 상업용 부동산을 소유할 수 있게 되었습니다.
사업 모델은 분할 소유권 플랫폼에서 상업용 건물이나 창고와 같은 투자 가능한 A등급 부동산을 식별하는 것으로 시작합니다. 식별된 부동산은 대부분 장기 계약으로 잠긴 기존 세입자가 있어 현금 흐름 가시성이 생깁니다.
이제 그러한 부동산을 소유하는 데 드는 비용이 수억 루피에 달하기 때문에, 이 플랫폼은 투자자들에게 자산 인수를 위한 자금을 모으도록 요청합니다. 투자자의 최소 투자 금액은 10lakh 루피에서 시작합니다. 하지만 플랫폼마다 다를 수 있습니다.
여러 투자자로부터 자금을 모은 후, 플랫폼은 부동산을 인수하기 위해 특수 목적 회사(SPV)를 만듭니다. 그리고 투자자는 이 회사의 주주가 됩니다.
분할 소유권 회사는 일반적으로 연간 자산 관리 수수료를 약 1% 부과합니다. 또한 특정 허들율에 대한 이익의 일부를 가져갑니다.
투자자의 관점에서 보면, 모든 부동산과 마찬가지로 소유자는 내장된 임대료 상승과 함께 월 임대 수입을 받습니다. 또한 투자자는 이러한 부동산의 수년에 걸친 가격 상승으로부터 이익을 얻습니다.
따라서 분할 소유권 플랫폼은 8-9%의 임대 수익률을 제공할 것을 약속하는데, 이는 전통적인 부동산의 2-6% 수익률보다 높습니다. 게다가 부동산 가치 상승을 고려하면 이러한 거래는 5년 기간 동안 세전 연평균 수익률 12-15%를 목표로 하는 것으로 보입니다.
REIT와의 차이점은 무엇인가?
분할 부동산은 REIT와 몇 가지 유사점이 있습니다. 예를 들어, 둘 다 투자자가 프리미엄 상업용 부동산의 일부를 구매할 수 있도록 합니다. 그러나 위험 부담이나 제공할 수 있는 수익 측면에서 동일하지는 않습니다.
REIT와 달리, 부동산 분할 투자는 SEBI의 감독을 받지 않으며 자산 다각화 및 이익 분배와 관련하여 엄격한 조건이 적용되지 않습니다.
몇 가지 측면을 더 살펴보겠습니다.
| REIT 대 분할 부동산 | ||
| 특정한 | 부동산 투자 신탁(REIT) | 분할 부동산 |
| 소유권 패턴 | 증권거래소에 상장된 REIT 단위(상장회사의 주식과 같음)를 거래하세요. | 귀하는 자산을 소유한 사설 유한회사의 주주가 됩니다. |
| 최소 투자 금액 | REIT 1개 단위(현재 약 300~400루피). | 대부분 플랫폼의 경우 약 250만 루피입니다. |
| 생산하다 | 입장료에 따라 달라질 수 있습니다. | 결정된 |
| 수익의 변동성 | 주식시장 변동성에 따라 | 비교적 더 안정적입니다. 실제 현실에 따라 변경합니다(예: 세입자의 채무 불이행 등) |
| 지급금 | – 배당금 지급 주기는 펀드에 따라 다릅니다. – 또한 REIT는 순 분배 가능 현금 흐름의 최소 90%만 분배하면 됩니다. |
– 지급은 사전에 결정되며 일반적으로 매월 또는 분기별로 지급됩니다. – 분배 가능 현금 흐름을 100% 분배합니다. |
| 비용 | 중개수수료, Demat 계좌수수료 등 | 대부분 플랫폼의 경우 약 1%의 자산 관리 수수료 + 허들율 초과 후 이익의 일부 |
| 투자 유형 | – 임대하여 수입을 창출할 수 있는 상업용 부동산의 최소 80%. 투자 금액의 20%는 공사 중인 부동산(수익을 창출하지 않는 자산)에 투자할 수 있습니다. |
– 일반적으로 모든 자산은 수익을 창출합니다. (하지만 건설 중인 부동산을 매수하는 것을 막는 규제는 없습니다.) |
| 조절기 | 세비(SEBI) | 레귤레이터 없음 |
3. 고수익 고정수익 투자
지난 2년 동안 FD 수익률은 인플레이션율에 맞추기 위해 고군분투했습니다. 하지만 이제 바뀌고 있습니다. 우리는 채권, 구조화된 부채 및 기타 고수익 고정 수입 상품을 소매 투자자에게 제공하는 신생 기업의 붐을 보고 있습니다.
그들은 고수익 채무 상품을 통해 1조 5,000억 달러 규모의 FD 시장에 움푹 들어가기를 기대합니다. 더 높은 이자율을 제공하는 것과 더불어, 투자자들이 10,000루피만큼 적은 금액을 투자할 수 있도록 허용합니다.
Wint Wealth, BondsKart, AltiFi 등의 플랫폼은 정부 채권, AAA 등급 채권, 고수익 BBB 등급 기업 채권, 사채 배치 및 구조화된 부채를 제공합니다. 따라서 투자자는 다양한 제품, 수익률, 신용 보호 및 유동성 중에서 선택할 수 있습니다.
수확량만 보지 마세요
이러한 모든 상품은 정교하지만, 사람들이 순전히 제공되는 수익률에만 근거하여 투자 결정을 내리면 일부 상품은 약간 까다로울 수 있습니다.
예를 들어, 일부 플랫폼은 선순위 담보 채권이라고 하는 상품을 제공합니다. 여기서 두 가지 주요 키워드인 선순위와 보안을 볼 수 있습니다.
‘선순위’라는 용어는 이러한 채권 보유자가 채무 불이행 시 원금 및 이자의 상환에서 우선권을 누린다는 것을 의미합니다.
‘담보’라는 또 다른 용어는 이러한 채권이 개인 대출, 금 대출 등과 같은 담보로 뒷받침된다는 것을 의미합니다. 이는 보호 계층을 하나 더 추가하는 것과 같습니다.
해당 플랫폼이 BBB등급 채권을 제공하더라도, 우선 및 담보 조항은 상품의 신용도를 높이는 데 어느 정도 도움이 됩니다.
예를 들어, Wint Wealth는 최근 Quadrillion Finance가 발행한 BBB+등급의 25억 루피 규모의 우선담보채권을 마감했습니다.
이 제안은 1년의 채권 기간에 대해 세전 연평균 수익률 11.5%로 이루어졌습니다. 그리고 보호 조치로서, 이 비상장 채권은 급여 소득자에 대한 개인 대출 담보에 대해 발행되었습니다.
이 지급은 원금의 33%가 해당 기간에 대한 이자와 함께 4개월마다 상환되는 방식으로 구성되었습니다.
반대로, 이는 채권 발행자가 채무 불이행을 하지 않을 것이라는 의미는 아니다.
일반적으로 9-11%에 달하는 뛰어난 수익률에 따른 몇 가지 보호 조치는 투자자에게 유리하게 균형을 맞춰줍니다.
4. 송장 할인
공급업체가 상품이나 서비스를 공급하는 것과 최종적으로 받는 가격 사이에는 일반적으로 시간차가 있습니다. 이 기간 동안 현금 흐름을 적절히 관리하기 위해 공급업체는 은행이나 금융 기관에 접근합니다. 그런 다음 은행은 이러한 미수금을 할인된 가격으로 매수하여 선불 현금을 받습니다.
KredX, Jiraaf, TradeCred 등과 같은 많은 플랫폼은 은행 연결을 건너뜁니다. 그들은 이 금융 기회에 참여하고자 하는 벤더와 투자자를 매치합니다.
이제 송장은 수십만, 심지어 크로어에 달할 수 있습니다. 이러한 플랫폼은 송장을 관리 가능한 부분으로 나누어 투자자가 미지급 송장 금액의 일부를 구매할 수 있도록 합니다. 최소 투자 금액은 거래마다 계속 바뀝니다. 하지만 어떤 경우에는 거래가 50,000루피 이상에서 시작됩니다.
이러한 기회는 일반적으로 30~90일의 짧은 기간 동안 운영되며, 세전 연평균 수익률은 최대 15%에 달할 수 있습니다.
위험 관점에서 보면, 모든 것은 공급업체에 지불하는 기관의 신뢰성에 달려 있습니다. 그리고 사실상 이제 송장의 일부를 구매한 것은 투자자입니다.
지불 기관이 실패하거나 지불이 지연되거나 배달 문제 또는 법적 문제가 발생하는 경우, 이는 귀하의 수익은 물론 원금 수령에도 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.
이 서비스를 제공하는 플랫폼은 제기된 송장의 진위성과 해당 사업체의 지불 내역을 확인하기 위해 최선을 다하고, 연기수표를 요구하며, 심지어 프로모터에게 개인 보증을 요구하기도 합니다.
투자자들은 이러한 대체 투자를 어떻게 보아야 할까?
위에서 논의한 모든 대체 투자는 FD에 대한 고수익 대안으로 제시됩니다. 주식, 채권, 금과 같은 기존 자산 클래스와 거의 상관 관계가 없는 다각화 도구로 볼 수도 있습니다.
일부 겉보기에 단순한 상품은 상품의 위험 조정 수익률을 개선하는 것을 목표로 하기 때문에 신용 보호 및 보안의 추가 계층이 제공됩니다. 이것이 큰 부분에서 효과가 있지만, 이러한 상품이 수반하는 위험도 알고 있어야 합니다.
예를 들어, 이러한 플랫폼과 구조의 대부분은 실적이 짧고 스트레스 테스트를 충분히 거치지 않았을 수 있습니다. 둘째, 항상 존재하는 신용 위험이 있습니다. 특히 등급이 낮은 문서에 연루되어 있고 솔루션에 여러 당사자의 협력이 필요한 경우 더욱 그렇습니다. 셋째, 대체 투자를 판매할 활성 2차 시장이 없기 때문에 유동성 문제가 있습니다.
마지막으로, 규제 감독이 부족하여 상황이 잘못될 때 큰 문제가 될 수 있습니다. 따라서 모든 투자자가 고려해야 할 위험 중 일부는 다음과 같습니다.
이러한 투자 옵션을 은행 정기예금이나 채권 뮤추얼펀드의 대체 수단으로 고려하는 것은 신중하지 않습니다. 이러한 분야에 발을 담그고 싶다면 고정수입 포트폴리오의 10% 이하로 노출을 제한하는 것이 좋습니다.
