随着房地产成为大多数投资者最追捧的投资工具之一，房地产投资信托基金 (REIT) 在印度已成为一种充满活力的投资工具，允许个人投资房地产，而无需直接拥有复杂的所有权。
现在，随着中小型房地产投资信托基金（SM REITs）的推出，参与其他小型房地产项目（甚至迎合住宅市场）的机会已经扩大，而无需实际购买房产。
本文探讨什么是 REIT、SM REIT 与传统 REIT 有何不同、创建其背后的理由以及如何投资它们。
什么是房地产投资信托基金？
房地产投资信托基金或房地产投资信托基金拥有、经营或资助各个房地产领域的创收房地产。它们为个人投资者提供了一种赚取商业房地产所有权所产生收入的份额的方式，而无需自己购买、管理或融资任何财产。在印度，SEBI 于 2014 年引入了 REIT 法规，允许实体通过发行由创收房地产支持的单位从公众筹集资金。
SM REITs 与历史更悠久、规模更大的 REITs 有何不同
SM REITs 代表中小型房地产投资信托。 这些是 REIT 框架内的一种子类，为个人投资者提供购买较小规模房地产（较小的房地产投资信托基金）的机会，这些房地产是可产生租金的房地产，如办公楼、零售商场、酒店、医院等，并且已估值卢比之间。 50 和 50 亿卢比，与通常管理超过 50 亿卢比资产的 REIT 不同。然而，与 REIT 类似，SM REIT 单位也将在证券交易所交易，并受印度证券交易委员会 (SEBI) 监管。
就像大盘股和中盘股。您可能会说 REITs 负责大型和多元化的房地产，而 SM REITs 则负责较小的且通常是单一的较小项目。 这种区别为玩家提供了更多选择，可以根据自己的要求和风险状况进行投资。最低投资：虽然传统 REIT 的最低投资门槛可能较低，但 SM REIT 要求最低投资额为 100 万卢比，针对的是拥有更多资本的投资者。
- 投资重点：SM REITs 可以投资商业和住宅物业，而传统 REITs 通常专注于较大的商业资产。
SM REIT 背后的逻辑
主要有2个原因。一是规范2020年后蓬勃发展的分数房地产市场。其次，让散户投资者有组织地参与少量项目。由于 REITs 迎合更大的价值商业项目，因此只有 SM REITS 才能向许多可能希望通过此途径释放其财产估值的小型参与者开放市场。 （另请阅读：您的投资组合中应该有多少种投资产品？）
比较——REITs、SM REITs 和实体房地产
| 特征 | 传统房地产投资信托基金 | 中小型房地产投资信托基金（SM REITs） | 实体房地产 |
| 资产规模 | 通常超过 50 亿卢比 | 2.5 亿卢比至 50 亿卢比之间 | 差异很大；往往需要大量资金 |
| 最低投资额 | 与股票 IPO 一样，IPO 期间有很大的规模，后来在证券交易所交易时则没有限制。 | SEBI 将 SM REIT 的最低投资额设定为 100 万卢比。这一较高的门槛旨在吸引具有较大风险偏好的投资者。 | 所需的初始投资较高 |
| 物业类型 | 以商业地产为主 | 商业及住宅物业 | 特定财产的直接所有权。土地、住宅、商业 |
| 创收类型 | 100% 已出租 | 已出租、在建*（*最多允许价值的 20%） | 投资者的选择 |
| 流动性 | 在证券交易所上市 | 在证券交易所上市 | 流动性不太好；销售需要时间和精力 |
| 管理 | 专业管理 | 专业管理 | 业主管理 |
投资 REITs / SM REITs 的优点和缺点
优点：
- 多元化：投资房地产投资组合可提供多元化以及其他资产类别（如股票、债务和大宗商品）。此外，通过房地产投资信托基金，投资者可以获得多元化的房地产投资组合。
- 定期收入：投资者从基础房产产生的租金收入中获得股息。
- 专业管理：经验丰富的管理人员负责财产收购和管理。
- 流动性：单位可以相对容易地在证券交易所买卖。 （阅读：房地产投资风险高于股票的 10 个原因）
缺点：
中小型房地产投资信托基金（SM REITs）– 相关挑战和风险
投资 SM REIT 也面临着一系列挑战：
- 市场波动：经济衰退会对房产价值和租金收入产生负面影响。
- 利率风险：利率上升可能会增加 SM REIT 的借贷成本。
- 监管变化：法律或法规的变化可能会影响运营或盈利能力。
- 流动性风险：虽然上市，但与规模较大的股票相比，交易量可能较低。
印度的 SM REITs- 税收
投资 SM REIT 会带来投资者应注意的特定税务影响：
- 股息收入：SM REITs 分配的股息所赚取的收入需根据投资者的所得税表纳税。这意味着收到的任何股息都将添加到您的总收入中并相应征税。
- 资本利得税：
- 短期资本收益 (STCG)：如果您在购买后一年内出售单位，任何利润将被视为短期资本收益，并按 20% 征税。
- 长期资本收益（LTCG）：如果您持有单位超过一年，收益将被归类为长期资本收益。根据最近的税收改革，一年后出售的单位的 LTCG 税率为 12.5%，这比以前的税率更优惠。
印度的 SM REITs- 如何投资？
目前，只有一种选择——财产共享——PSPLATINA，该项目已于上个月上市。展望未来，您可能会发现许多其他参与者进入该细分市场，以提供更多选择。
- 您可以通过证券交易所的二级市场进行投资。
- 您可以在首次公开募股到来时参与。
- 当有足够多的参与者进行审查和投资时，您甚至可能会发现共同基金进入这个领域并推出行业基金。
印度的 SM REITs——您应该投资吗？
现在的主要问题是——即使该产品看起来令人兴奋，它是正确的投资方式还是适合您的目标？
乍一看，结构很合理。与实体房地产相比，REITs 和 SM REITs 提供了一种更有组织的方式来参与房地产市场。专业的管理，共同投资多元化的房产，感觉比直接拥有房产更安全。
然而，有一个问题——这是一种新产品，甚至监管机构也没有太多的经验。随着时间的推移，可能会出现隐藏的风险。但公平地说，这是任何新产品都面临的共同挑战。
它处于初始阶段，因此与其他已建立的工具相比，可能没有足够的流动性。所以需要谨慎。
如果您希望实现投资组合多元化并对房地产行业感兴趣，那么值得关注这个领域。您可能想探索卫星分配的选项。随着市场的发展，一个好的机会可能会出现。
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